2019年12月2日至12月6日，集团成本管理部赴重庆，对当地房地产开发成本水平进行了调研。鉴于集团当前及将来很长一段时间开发的物业基本上以民用住宅为主，我们这次调研的楼盘全部选择为住宅楼，而调研的重点则放在占开发成本最重的“建造成本”上。

　　在为期近一周的调研中，我们走访了七家地产开发商、一家施工单位、市建设工程造价管理站及重庆大学建设管理与房地产学院，从工程计价和工程招标方面的政策法律法规、工程造价及工料机的一般水平、地产项目开发政府相关规费、中高档楼盘设计特点、典型中高档楼盘的建造成本等方面对重庆市房地产开发的建造成本情况进行了了解，具体汇报如下：

　　1、根据2019年10月16日开始实施的《重庆市建设工程施工招标投标实施细则（暂行）》，有以下几方面值得我司关注：

　　1）“国有、集体所有制单位控股的企业投资的建设工程”和“住宅工程”，“……，其施工必须进行招标”。 （-----见《细则》第三条，根据此条，金地公司如要到重庆开发项目，则施工必须进行招标）

　　2）“市人民政府建设行政主管部门……审批直接发包的建设项目；审批邀请招标的建设项目……” （-----见《细则》第四条，根据此条，招标方式中除公开招标外，还有邀请招标和议标，但需经特殊审批。金地公司应尽量争取。）

　　3）“公开招标的工程，招标人可以在经过资格预审的的潜在投标人中随机抽取不少于3个的投标人；也可以自行确定不超过投标人总数三分之一的投标人，其余的投标人随机抽取。” （-----见《细则》第十四条。公开招标时，招标人对投标单位具有一定的选择权）

　　4）“邀请招标的工程，由招标人直接向投标人发出邀请，邀请的投标人不少于3个。” （-----见《细则》第十四条。邀请招标时，招标人对投标单位具有完全的选择权。）

　　5）“招标工程设有标底的，……标底必须报经招标投标监督管理机构组织审定。……无标底的建设工程施工招标，可采用‘合理低标价法’、‘条件招标法’、‘无标底招标、有标底评标法’等方式进行”。 （-----见《细则》第十八至第二十条。根据此条，标底并非必须设置，设与不设需经过审批。）

　　6）“评标组织……人数为不少于5人的奇数。招标人评委数量不超过评委总数的三分之一，其余为专家评委。专家评委……随机抽取产生。” （-----见《细则》第二十三条。）

　　7）“根据工程情况，招标人可自行选用‘百分制计分法’、‘合理低标价法’、‘条件招标法’、‘无标底招标、有标底评标法’等评标定标办法。须在招标文件中明确，且经审核批准。” （-----见《细则》第二十五条。我司可以争取对自己有利的评标办法。）

　　2、尽管《重庆市建设工程施工招标投标实施细则（暂行）》中对招标行为作出了很多规定，但我们在调研中了解到，实际上很多开发商都在想办法规避（尤其是外资或民营企业），如能争取议标或邀请招标的则尽量争取、招标由自己组织而尽量不委托招标代理机构、自己内部先招标确定单位后再由中标单位找几家陪标单位去交易中心“走过场”……等等情况是普遍存在的。

　　3、在调研中，我们了解到重庆市主体工程招标一般能取得在政府规定取费类别基础上再下浮8-10%的结果，并且发展商自己供应主要材料设备的情况也普遍存在，对于某些专业性较强的工程（如窗、栏杆、精装修、消防等）一般也是由甲方直接分包或指定分包单位进行施工。

　　1、重庆市目前工程计价采用的是2009年《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》和2010年《重庆市安装工程单位基价表》，其计价程式及取费与深圳比较如下（以土建工程为例）：

　　*以现行定额为基价，定期公布人工费调整系数，按系数进行调整；另外也可由双方协商确定价格后调差（但实际很少单位使用）；*以土建人工为例：定额基价为18元，目前人工调整系数为1.2，即调整后人工基价为21.6元。

　　*以现行定额中的材料价为基价，以每月信息中心公布的材料价格为参考由双方协商确定实际价格，实际价格与基价的差通过材料价差来调整（仅计取税金）。

　　*以每月信息中心公布的材料价格为参考由双方协商确定实际价格，并直接替换定额基价中的材料单价。

　　重庆市定额中每个子目的单价仅仅是上表中的“直接费”；而深圳市定额中每个子目的单价是上表中的“直接费+管理费+利润”，称为“综合价格”，基本上反映了每个子目工作内容的实际价格，因此比重庆市定额更加直观和便利。

　　两地定额基价中人工单价（均未取费）分别为18元/工日（重庆）和40元/工日（深圳），其中重庆市按人工调整系数进行调整后为21.6元/工日，比深圳低46%。

　　两地在材料方面的价格也有较大差异，以最近两地造价管理部门公布的材料价格信息为基础进行对比，如下表所示：

　　两地工、料、机方面的单价差异以及管理费（综合费）和利润方面的取费差异造成两地工程造价水平有较大的距离，以下以土建一类工程为例，定性分析如下：

　　设：某项目按深圳定额计价的人工、材料、机械分别为0.25、0.65和0.10（合计为1.0），

　　则：同一项目按照重庆市定额计价的人工、材料、机械分别为0.25*54%、0.65*85%和0.1*70%，则直接费合计为0.7575，

　　深圳市管理费主要以人工费为基数计取，根据表一，按深圳定额，管理费为：0.25*50%+（1.0+0.25*50%）*1.18%=0.1383，

　　重庆市管理费以直接费为基数计取，根据表一，按重庆定额，管理费为：0.7575*20.21%=0.1531，

　　结论：同一项目（设计完全相同的情况下）造价，重庆比深圳低19.81%（（1.29365-1.03732）/1.29365），即20%左右。

　　注：以上结论是在设计完全相同的情况下作出的，实际上，两地在规划设计上的不同，也会导致建造成本的差异。比如：重庆地质情况普遍优于深圳，使得桩基础使用较少；重庆多层建筑还有很多用砖混结构的，而深圳全部是框架结构；重庆住宅公共部位（电梯间、首层大堂等）的装修档次明显低于深圳；重庆水电仅接至入户位置，而深圳在户内的管线全部予埋到位；重庆相比深圳户型偏大；重庆项目室外环境规划方面相比深圳有差距；重庆小区车位数量的要求明显比深圳低；……等等，这些因素实际上都会对小区开发建造成本产生较大影响。这也是我们了解到重庆某些项目成本比深圳低不止20%的原因所在。

　　重庆市房地产开发目前执行的规费项目及标准如下表所示，信息由重庆银星集团东方港湾项目部合约部经理夏盛提供，该信息可能有误差，或者政府相关规定会发生变化，使用时应以政府正式文件为准。

　　1、基础：大部分项目地质情况较好，多采用天然地基上的条形基础、带型基础或独立柱基；部分项目设有桩基，桩型以人工挖孔桩和钻孔桩为主，一般采用人工挖孔桩，桩深一般为5--10米；

　　2、结构：4层以下一般采用砖混；多层采用框架结构；小高层一般为薄壁框架结构；高层采用剪力墙或短肢剪力墙结构。

　　3、外墙：一般采用外墙面砖；较少采用涂料（因为城市灰尘较大，雨水也多，涂料墙面易受污染而不好清洗）。

　　5、公共部位装修（电梯间、楼梯间、首层大堂）：地面地砖、墙面和天棚为乳胶漆，首层大堂装修标准相对高一些。

　　6、门窗：进户门为防火防盗门，其余预留门洞；普通塑钢或铝合金窗（基本没有采用断热型材、一般为单层玻璃）；

　　8、供电：施工至户内配电箱，户内无配管和穿线、供水：市网二次加压直接供水、并自设水池，水管施工至室内第一个用水点，管道由用户自理；个别楼盘（融桥半岛）设三套给水系统------普通给水、温泉水及直饮水；

　　10、排水：污水、雨水分流，小区内须设污水处理站（替代化粪池的作用，造价略高于化粪池）；厨卫预留排水口；

　　14、电视：一般为有线、智能化系统：闭路电视监控系统、防盗可视对讲、住户防盗报警系统、巡更系统、周界红外线防越系统、停车场管理系统、背景音乐系统；

　　4、重庆住宅公共部位（电梯间、首层大堂、会所等）的装修档次，以及小区环境景观设计上比深圳还有一定差距，成本相应较低。

　　5、安装工程：电气施工仅至户内配电箱；弱电施工仅至楼梯间；给水仅到入户最近的一个水龙头；电话、有线电视、宽带网络工程由专业公司负责投资、发展商不须负责该部分费用；这些均带来成本的节约。

　　6、重庆小区内公共设施配套方面的要求比深圳低，如车位数量、幼儿园、学校等，使得摊到可销售面积上的公建配套成本较低。

　　本次调研，我们共走访了七家发展商的七个楼盘，鉴于成本调研的特殊性，部分发展商态度比较保守，向我们提供的数据资料非常有限，也有部分发展商给予了较好的配合。以下把部分项目的成本数据进行归纳整理，如下所示。

　　外墙面砖，电梯间普通地砖、墙面天棚乳胶漆，户内毛坯，塑钢窗（单层玻璃）--单价200元/m2

　　电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位

　　外墙面砖，电梯间普通地砖、墙面天棚乳胶漆，户内毛坯，塑钢窗（单层玻璃）--单价200元/m2

　　电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位

　　*环境含围墙、硬地、绿化、小品、景观、网球场、游泳池、庭院等、*公共设施配套含地下室、幼儿园、会所等 *以全部可售面积为基数分摊

　　（信息来源：重庆旭日房地产开发有限公司 高为民 总经理 及 售楼中心展示的“开发成本公示价”）

　　含立项报告、规划管理、报建管理、临时配套、气象防雷、白蚁防治、人防易地建设费等，其中人防易地建设费为15.00元/m2

　　电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位

　　*环境含围墙、硬地、绿化、小品、景观、网球场、游泳池、庭院等，*公共配套主要是小型会所、幼儿园、管理用房等*以全部可售面积为基数分摊

　　*外墙面砖，塑钢窗（单层玻璃），阳台铁花栏杆，*电梯间地砖、墙面乳胶漆、天棚石膏板吊顶，楼梯间天棚乳胶漆*高级入户防火防盗门、户内毛坯。

　　电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位

　　闭路电视监控系统、防盗可视对讲、住户防盗报警系统、巡更系统、周界红外线防越系统、停车场管理系统、背景音乐系统；

　　*环境含围墙、硬地、绿化、小品、景观、网球场、游泳池、庭院等，*公共配套主要是地下室（3万余m2）、学校、会所、幼儿园、管理用房等*以全部可售面积为基数分摊

　　*外墙面砖，铝合金门窗（中空玻璃、喷塑型材），电梯间地砖、墙面乳胶漆、天棚石膏板吊顶，楼梯间天棚乳胶漆*高级入户防火防盗门、户内毛坯。*电气照明至户内配电箱、弱电预埋、避雷.接地；给水、排水系统，给水接至入户第一个水龙头，排水立管到位

　　*环境含围墙、硬地、绿化、小品、景观、网球场、游泳池、庭院等，*公共配套主要是小型会所、幼儿园、管理用房等*以全部可售面积为基数分摊

　　这三个项目，我们在调研中也与其开发商进行了交流，但由于对方比较保守，所以未获得详细的成本数。